Внутренняя система отопления, состоящая из стояков, обогревающих частей, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) устройств учета термический энергии, также другого оборудования, размещенного на этих сетях, в многоквартирном доме относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответствующее содержание которых обеспечивается зависимо от метода управления многоквартирным домом, а конкретно управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК, обслуживающими организациями (дальше – ответственные лица).
Общее имущество должно содержаться в согласовании с требованиями законодательства Русской Федерации (в том числе о техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение черт надежности и безопасности многоквартирного дома.
Одним из основных мероприятий по соответствующему содержанию обозначенных систем являются осмотры, которые могут быть очередные (плановые и сезонные), внеплановые (после происшествий и по воззваниям (заявкам)).
Осмотры системы отопления осуществляются для выявления дефектов в системах, переустройства таких систем, также для выявления нарушений, допущенных собственниками (юзерами) помещений в многоквартирном доме при эксплуатации таких систем.
Соответствующее содержание системы отопления в многоквартирном доме в отопительный период предугадывает:
периодическую проверку исправности, работоспособности (ревизию), регулировку и техническое сервис насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных устройств, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) устройств учета (не пореже 1-го раза в неделю), расширительных баков и частей, укрытых от неизменного наблюдения, в том числе разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах (не пореже 1-го раза за месяц);
неизменный контроль характеристик теплоносителя (давления, температуры, расхода) и немедленное принятие мер к восстановлению требуемых характеристик отопления и плотности системы;
контроль состояния и подмену неисправных контрольно-измерительных устройств (манометров, термометров и т.п.);
восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных устройств, водоразборных устройств (кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
контроль состояния и немедленное восстановление плотности участков трубопроводов и соединительных частей в случае их разгерметизации;
поддержание хорошей (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;
равномерный прогрев всех нагревательных устройств;
систематическое удаление воздуха из системы отопления (по мере надобности);
наладка системы отопления, ликвидация лишне установленных отопительных устройств и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.
Трубопроводы и арматура систем отопления, находящиеся в не отапливаемых помещениях, обязаны иметь термическую изоляцию, исправность которой нужно инспектировать не пореже 2-ух раз в год.
В пределах подготовки к зимнему отопительному периоду должны быть проведены следующие мероприятия:
тесты на крепкость и плотность (гидравлические тесты) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;
проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);
удаление воздуха из системы отопления;
промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений, промывка систем теплопотребления также делается после монтажа, полгого ремонта, текущего ремонта с подменой труб (в открытых системах до ввода в эксплуатацию системы также должны быть подвергнуты дезинфекции).
Подключение систем, не прошедших промывку, а в открытых системах промывку и дезинфекцию, не допускается.
Таким макаром, в процессе содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ответственному лицу следует вовремя проводить осмотры системы отопления, производить контроль характеристик теплоносителя, оперативно устранять неисправности и нарушения, в том числе допущенные собственниками (юзерами) помещений в многоквартирном доме.
Нормы отопления в квартире в зимнее время
В конце июня две тысячи 20 один года Правительством РФ были внесены отдельные конфигурации в порядок начисления коммунальной услуги по отоплению (Постановление № одна тыща восемнадцать от 25.06.2021 г.). Уточнены механизмы расчета при наличии в доме теплосчетчиков (личных устройств учета), также особенности оплаты содержания мест общего использования в части отопления.
Общие моменты по оплате отопления
Принципы оплаты за отопление, которые существовали ранее, остаются постоянными:
— расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу, а плата за коммунальные услуги вносится каждый месяц до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если другой срок не установлен контрактом управления многоквартирным домом или решением общего собрания (п. Один ст. 100 50 5 ЖК РФ);
— размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации (п. 36, 30 семь и 30 восемь Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и юзерам помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, дальше – Правила № 354));
— в случае если коммунальная услуга по жаркому водоснабжению и отоплению готовится снутри дома при помощи ИТП (либо крышной котельной), то потребитель оплачивает весь объем потребленного коммунального ресурса в виде термический энергии и холодной воды – по факту потребленного ресурса (абз. Три п. 40 и п. 50 четыре Правил № 354);
— оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из два методов:в течение отопительного периода, или умеренно в течение календарного года (конечное решение принимается в каждом субъекте раздельно (абз. Один п. 42(1) и абз. Один п. 42(2) Правил № 354).
Варианты оплаты отопления: старенькое и новое
Особенности оплаты отопления зависят от наличия либо отсутствия устройств учета, позволяющих агрегировать объем потребленных услуг.
Все установленные в законе варианты оплаты отопления раскрываются в п. 42(1) Правил № 354.
1.Если в многоквартирном доме нет общедомового устройства учета термический энергии (ОДПУ), то размер платы за термическую энергию и отопление определяется исходя из норматива, который устанавливает тарифный орган субъекта. В текущее время все подобные нормативы имеют повышающие коэффициенты (абз. Два п. 42(1) Правил № 354).
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но ни в каком жилом либо нежилом помещении нет личного теплосчетчика (ИПУ), то размер платы за коммунальную услугу по отоплению распределяется по площади каждого жилого либо нежилого помещения, исходя из общего объема гигакалорий, которые потребил дом (абз. Три п. 42(1) Правил № 354). В случае оплаты за отопление умеренно в течение календарного года, эти объемы корректируются исходя из прошлогоднего годичного объема употребления.
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но хотя бы одно жилое либо нежилое помещение имеет ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:
— на основании показаний ИПУ данного помещения;
— к плате по свидетельствам ИПУ добавляется плата за коммунальнуюуслугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом употребления объема (количества) термический энергии, потребленного во всех жилых либо нежилых помещения (абз. Четыре п. 42(1) Правил № 354).
Таким макаром, установка ИПУ не значит, что потребители перестают оплачивать общедомовое потребление.
Принципиально выделить, что установка теплосчетчиков не допускается в домах, имеющих вертикальную разводку. Это следует из п. Три Критериев наличия (отсутствия) технической способности установки личного, общего (квартирного), коллективного (общедомового) устройств учета, утвержденных Приложением № один к приказу Минстроя Рф от 28.08.2020 г. N 485/пр.
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ и сразу все жилые либо нежилые помещения имеют ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:
— по свидетельствам ИПУ;
— к плате по свидетельствам ИПУ добавляется плата за коммунальную услугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом употребления объема (количества) термический энергии, потребленного во всех жилых либо нежилых помещения (абз. 5 п. 42(1) Правил № 354).
В Правилах № триста 50 четыре введено условие, при котором можно не оплачивать отопление на содержание общего имущества:
— если все помещения общего использования не обустроены отопительными устройствами либо другими теплопотребляющими элементами внутренний инженерной системы отопления;
— данный факт подтверждается технической документацией на многоквартирный дом.
В таком случае норматив употребления коммунальной услуги по отоплению принимается равным нулю (абз. 6 п. 42(1) Правил № 354).
Сразу в Правила № триста 50 четыре введены особенности оплаты за отопление при наличии в многоквартирном доме распределителей, устанавливаемых на радиаторах отопления. Для того, дабы использовать порядок оплаты с учетом распределителей, нужно:
— дабы многоквартирный дом был оборудован ОДПУ;
— дабы общая площадь помещений, где установлены распределители, была более чем в 50% от общей площади всех жилых и нежилых помещений.
В таком случае размер платы за отопление будет рассчитываться по принципу, обозначенному в п. Два и три подраздела данной статьи. А конкретно: к свидетельствам распределителя будет добавляться плата за содержание мест общего использования, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом употребления объема (количества) термический энергии, потребленного во всех жилых либо нежилых помещения (абз. 10 п. 42(1) Правил № 354).
В предстоящем размер платы за отопление корректируется один раз в год, если решением общего собрания собственников помещений либо членов ТСЖ не установлена другая периодичность для корректировки.
Слабенькие места регулирования платы за отопление
Регулирование платы за отопление все более усложняется: добавляются новые формулы и ситуации, которые ориентированы на устранение пробелов в законодательстве. К примеру, теплосчетчики нельзя устанавливать при вертикальной разводке инженерных коммуникаций по отоплению. Но распределители можно (при условии, что эти деяния производит сразу более 50% собственников от общей площади помещений в доме). Общая тенденция регулирования – неизменное оприборивание и соответствующий коммерческий учет, сочетаемый со штрафными санкциями за отсутствие устройств учета в доме либо помещении.
Вкупе с тем, в нашей практике продолжают встречаться ситуации, которые не охватываются имеющимся регулированием. К примеру, в одном из домов застройщик выстроил двухуровневые квартиры. При всем этом трубы отопления в этих квартирах были замурованы глубоко в стенку, а для отопления и жаркого водоснабжения застройщик установил в отдельной группе помещений личное газовое отопление. Конфигурации в проектную документацию были внесены, а вот в технический паспорт на помещение – нет. В таком случае управляющая организация выставляет потребителю плату за централизованное отопление и жаркую воду, которой он не пользуется при наличии автономной газовой системы. Другими словами, услуга оплачивается два раза.
Не считая того, на уровне формул расчета не урегулированы ситуации, при которых потребитель может в принципе отрешиться от оплаты за отопление. К примеру, в случае организации (методом соответствующего согласования переустройства) собственного личного отопления (при помощи газа). Согласование переустройства и демонтаж радиаторов отопления в данном случае не является гарантией отсутствия начисления платы за отопление.
В конце концов, в Правилах № триста 50 четыре не прописан порядок расчета и оплаты утрат термический энергии за наружные сети теплоснабжения, в случае, если они являются общим имуществом. В случае закрытой системы отопления теплопотери уйдут в термический компонент и будут выставлены потребителю по факту (п. 50 четыре Правил № 354). А вот при централизованной системе теплоснабжения теплопотери могут уйти исключительно в общедомовое термическое потребление с неустановленным порядком расчета, что делает дополнительные трудности и неурядицу с учетом.
Создатель: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, создатель книжки «Управление многоквартирным домом: настольная книжка управдома», педагог Российской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук